Imobiliare pe bune – ghid realist pentru cumpărători și proprietari

De ce un apartament într-un imobil nou costă aproape dublu față de unul vechi

Ing. Catalin Regea, broker imobiliar

Emoția națională și realitatea din spatele tragediei

Mare emoție națională produce tragedia blocului explodat din București. Pe bună dreptate. Toată compasiunea pentru viețile pierdute și pentru persoanele rămase fără locuințe.
Dar, dincolo de emoție, rămâne întrebarea despre responsabilitatea asupra părților comune și atenția acordată conexiunilor tehnice adiacente proprietăților colective.
De neglijat? În multe cazuri, da. Orice nu strălucește direct în oglinda din spatele ușii personale „nu contează, nu valorează”. Așa ne învață și zicala populară: „După mine și potopul.” Nepăsarea față de tot ce iese din egoismul proprietății directe e o atitudine comună.
Dar când „potopul” chiar vine, cutuma egoistă și rugăciunea în scutire personală nu mai sunt suficiente. Blocul a explodat — iar tragedia ne amintește că, în spatele pereților personali, există o lume comună care are nevoie de atenție, responsabilitate și investiție.

Cât valorează nepăsarea

Dincolo de consecințele dramatice, neglijarea părților comune și a conexiunilor utilitare se reflectă zilnic în calitatea vieții: zugrăveală scorojită, siguranțe electrice improvizate, balustrade ruginite, becuri arse și uși de acces degradate.
Mai grav, aceeași neglijență erodează valoarea de piață a apartamentelor din aceste imobile. Ignoranța turtește prețul — oricât de scumpe ar fi gresia și finisajele din interior.

Apartament de 100.000 €, dar casa scării e de 100 lei

Lucrez în zona imobiliară. Vorbesc des cu proprietari din blocuri vechi care își scot apartamentele la vânzare.
Mulți cer suta de mii de euro pentru locuințe cu amenajări interioare moderne, dar când ajungi la casa scării, te lovește realitatea: pereți murdari, cutii poștale ruginite, mirosuri de subsol și tencuială căzută.

O zugrăveală ar costa doar 2% din valoarea unui apartament. Și sunt zece apartamente pe scară! Dar nu — „de ce să plătesc eu pentru toți?”, „de ce să-i fac bine și săracului de la etajul 2?”.
Rezultatul? Se stă în mizerie și se speră la sume de zeci de mii de euro peste valoarea reală. Doar că piața nu iartă. Cumpărătorii de azi nu mai cumpără doar metri pătrați — cumpără un ambient, o senzație de confort și o impresie generală.

O schimbare de mentalitate

Odată cu creșterea valorilor și majorarea prețului pe metrul pătrat, s-a schimbat și așteptarea cumpărătorilor.
În anii 2000, când apartamentele costau 20–30–40.000 de euro, conta doar interiorul: bucătăria mobilată, parchetul laminat și tavanul de deasupra. Casa scării, intrarea, spațiul verde din jurul blocului sau fațada — toate erau neglijate și considerate neimportante.
Astăzi, lucrurile s-au schimbat. Puterea de cumpărare a crescut, interesul pentru investiții e mai mare, iar odată ce un apartament depășește o anumită valoare, importanța ambientului exterior devine evidentă.

Contează cum arată fațada blocului, curățenia scării, țevile utilităților, dar și frumusețea spațiilor verzi. Contează, chiar dacă cumpărătorul nu o spune. Se vede în ezitarea de pe chipul lui atunci când urcă o scară întunecoasă și murdară, iar apoi intră într-un apartament altfel impecabil.

De ce dezvoltatorii cer (și obțin) prețuri duble

Dezvoltatorii imobiliari au simțit rapid tendința. Fac scări curate, fațade moderne, spații verzi, locuri de joacă și parcări bine organizate. Apartamentele au suprafețe similare celor din blocurile anilor ’70–’80, dar se vând cu preț aproape dublu.
Sigur, există diferențe arhitecturale, tehnologice, de eficiență energetică. Dar aceste avantaje nu justifică întotdeauna dublarea prețului.

Adevărata explicație e alta:

1. Lipsa mentenanței periodice în blocurile vechi;
2. Grija constantă pentru părțile comune în cele noi.
Un bloc nou arată prietenos, curat, modern. Nu miroase a vechi și nu poartă amintirea „comunismului” în scările sale. Acest detaliu, aparent minor, adaugă zeci de mii de euro la percepția valorii unui apartament.

Valoarea reală a „comunului”

Până nu demult, spațiile comune erau văzute doar ca un pasaj de trecere de afară înăuntru, nu ca o investiție.
Astăzi însă, ele au devenit un criteriu major de selecție.
Un cumpărător serios, care compară două apartamente la același preț, va alege aproape întotdeauna pe cel dintr-un bloc bine întreținut, chiar dacă interiorul este mai modest.
Pentru că în acel bloc se simte o ordine, o siguranță, o civilizație a locuirii — iar asta valorează mai mult decât candelabrele sau finisajele de lux din apartamentele „de vitrină”.

Concluzie: cât costă, de fapt, grija comună

Prețul unui apartament nu reflectă doar pereții și finisajele, ci întregul ecosistem al clădirii: casa scării, fațada, vecinătatea, lumina, curățenia și impresia generală.
Cât timp blocurile vechi vor ignora întreținerea spațiilor comune, diferența de preț față de cele noi va rămâne — și se va adânci.
Poate că nu fiecare proprietar are buget pentru renovări majore, dar o zugrăveală comună, o ușă nouă de acces sau o fațadă curată pot însemna nu doar confort, ci și zeci de mii de euro în plus la valoarea de piață.
Și, poate, totodată pot însemna siguranță și respect reciproc între cei care împart același acoperiș.